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買房自住,重點是精準出價、買到舒適合用的房子。

與其「用便宜價買爛房子」,不如抱著「用行情價買好房子」的心態,專家建議購屋者掌握3大重點,和賣方談判過程中才能守住自己的目標價。

房市專家建議,精準出價應掌握3大重點,從中擬定不同方案,如此一來,在和代銷業者、仲介、屋主鬥智鬥力的過程中,才不會被各種話術牽著走,而是用合理的行情價買到好房子。

重點1、掌握區域與個案行情

抓出價格的合理區間,才能依據行情的下緣、均價和上緣,擬出「比平均價高」或「比平均價低」等不同的出價方案,作為成交目標價。「上實價登錄網站查詢價格是不可少的功課。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議。

樂居科技創辦人李奕農進一步指出,購屋者應由上而下,先掌握區域行情,接著再開始找實際的成交案例來比價,「買新成屋或預售屋,區域行情尤其重要,也有利於與代銷業者談判。」

「即使差別只是在同一條路的兩側,不同區域的行情都有落差。」李奕農以新北市新莊區的兩個重劃區「副都心」和「頭前」為例,雖然僅隔了一條路,但副都心的平均成交行情在每坪45萬至54萬元上下,頭前則落在每坪40萬至46萬元之間,「兩者屬於不同的次分區。」事實上,從過去的台中7期、信義計畫區、新板特區等例子來看,區域的價差不僅未來難以收斂,甚至還會放大。

了解區域行情價之後,接著是找實際成交案例來比價,李奕農指出,即使在同一個路段,不同社區大樓價差可能很大,最好要找同社區的成交案例、比對門牌的樓上樓下是否有成交價格,才具參考價值。

至於公寓,沒有車位問題,只要路段相同、屋況正常,價格差異通常不會太大。李奕農建議,在查詢公寓時,可儘量排除一樓,以免價差過大。同時,過濾房數與衛浴數大於4的特殊案例,因為超過4房的公寓,不是坪數過大,就是被隔成套房收租,難以作為估價標準。

而看中某個物件後,想要抓出合理價格區間,須注意兩指標:1是樓層愈高,單價愈高2是好位置的價格會高於平均價,如此便可擬出「比平均價高」或「比平均價低」的出價方案。

重點2、房屋總價與車位價須分開計算

「實價登錄的資料庫裡,有些總價沒有把房子、車位拆分,會造成比價失準。」李奕農舉例說,台中5期某個案件成交價是每坪40萬元,看似比週遭的價格便宜,其實那是合計10坪車位算出來的坪價。這意味著,原本約150萬至180萬元的車位,變相賣了400萬元。因此,要記得扣除車位後的每坪單價,才是合理的行情價。

重點3、精算加贈方案或送裝修的價值

購買新成屋或預售屋時,要特別注意加贈方案,尤其是在景氣反轉時,原因是有些建案在景氣好時賣了5成,後來房市下修,導致剩下戶別滯銷,建商想降價出售,又怕實價登錄出來,造成先前買的客人抗議甚至退戶,通常會利用送裝修來模糊降價。

跟建商買預售屋或新成屋,一定要先了解是否有贈送家電傢俱的方案,再來決定出價的合理區間。」李奕農舉例說,如果先前賣130萬元的是空屋,後來加贈了冷氣、家電、室內裝修等全套設備,表面上沒有降價,若加計贈送的設備,實際是降價了。

當購屋者抓出價格的合理區間,並考量含不含車位、加贈方案等因素,就能擬定出價應變方案。「確認目標價之後,通常就是你心裡的最高價,那麼,出價的原則是目標價往下調整5%。」李奕農表示,剩下的則借助仲介,在談判過程中再視情況調整,但要儘量守住自己的目標價。

 

出處 https://www.mirrormedia.mg/story/20180209fin007/

 

 

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