文.莊孟翰 (前淡江大學產業經濟系副教授)

 

Q:政府推動都更至今總覺得還停留在各說各話,從上到下縱向橫向的協調整合都還沒有銜接好,除了景氣無法人為控制外,以都更戶來看,最切身的無非是可以分回多少比例?

都更議題追本溯源便是上下之間無法對接,而中央官員還常指責地方政府行政怠惰,殊不知當前景氣低迷,空屋、餘屋數量有增無減,由日本過去社會變遷所衍生之社會問題,即可知其未來發展趨勢,因此,一百個都更戶存在一千個疑難雜症一點也不為過!請教莊教授,可否針對當前都更亟待宣導的重要議題有哪些,為我們說明?

A:雖然都更議題千千結,不過大方向仍跳脫不了容積獎勵、分屋比例、稅負與代拆等相關議題,其中又以「人心」為最大變數,都更過程中的互信不足、人性貪婪等更不斷掀起社會議題,甚至司法機關也難以驟下論斷,真可謂清官難斷家務事。以下謹就最常見而又亟待宣導之十大議題,試圖從盤根錯節的各項環節,找出可資依循及解套藥方。

(1) 三九七萬戶產值的迷思

截至 2017 年第三季,全國、台北市及新北市屋齡三十年以上分別為 46.55%、66.9%及 42.98%,其中又以 30 至 40 年所占比例最高,分別為 25.58%、37.46%及 26.01%,從以上數據不難瞭解,台灣的屋齡已普遍偏高,即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大。

不過就實務面加以探討,三十年以上高房價的老舊房屋分布,雙北兩市僅占 32%,約 127 萬戶,雖然《都市更新條例》日前已完成修法,卻無法一體適用的套用在占比 68%的中南部地區,雖然中南部地區的老舊建物更具急迫性,不過當前的都更法令似乎顯得格格不入,依舊無法解決南部人情有獨鍾的透天厝情結

另外,就南北房價來看,中南部中古房價每坪大都只有十多萬元,雖然房價較為便宜,不過集合住宅產權複雜,多數建商寧願直接購置空地或採協議合建方式進行開發,除非地段優越,否則大都不願耗費七、八年時間去蹚都更混水。

此外,中南部的房屋型態多為透天厝,整合後規劃設計也是一大頭痛問題,究竟是興建大樓、公寓或透天厝哪一種才能兼顧價格與銷售,才可從中獲取合理利潤,尤其是當前景氣每況愈下,開發商更顯得意興闌珊。

(2) 都更「3+1道防線」問題迎刃而解?

政府於去 (2017) 年底提出「三加一道防線」,急欲突破當前困境,不過,這次修法仍偏於理想,無法根本解決現實所遭遇問題,包含待拆、行政救濟等重要議題。舉例而言,不論是公聽會或聽證會,常見說者有意聽者無心,終致淪為政令宣導。

其次,原本希望都更不要曠日費時從司法途徑解決,而可直接從行政方面進行調解,不過最終還是走回行政救濟一途,三道防線也並非如同官員構想,可以畫表格打勾方式加速審查,其因在於不夠務實的法令,常令第一線執行人員無所適從,一味歸責於地方政府,徒令上下關係螺絲鬆動,顯非好事。

(3)「一坪換一坪」觀念亟待疏導─日本都更戶需出錢,也可採不動產證券化方式

只想得利不願付出,既要馬兒跑又要馬兒不吃草,幾乎所有都更戶都還停留在「一坪換一坪再加一個停車位」的思維,只想獲取最大的利潤空間,不過問題焦點在於,目前房價已大不如前,四、五層樓公寓由於土地持分較大,還有一坪換一坪的可能,至於六、七層樓幾乎不可能,既然大家都不出錢,加上容積不高,想要一坪換一坪勢必難上加難。

至於都更戶間普遍存在的心結、產權及違規使用問題要一一化解也不太容易,如係大型個案,還可模仿日本六本木都市再生模式以不動產證券化方式推動只要覺得有利可圖,一般民眾也可出資參與,都更戶也可以土地作價投資,或許也不失為另一由繁入簡的因應之道,惟可惜的是,現階段大家所談的基地面積都不夠大,無法引用。

 (4) 容積獎勵的迷思

目前台北市容積獎勵係根據每一基地的條件差異,獎勵額度也會有所不同,獎勵上限為 1.5 倍法定容積,或者 0.3 倍法定容積加原面積,不過容積移轉還是很低。

除容積獎勵上限之外,更應兼顧回饋問題,其方式不外現金或建物,回饋建物可以當作社會住宅使用,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之社會用之於社會之政策目的。

其次,倘若公權力得以彰顯,給予容積獎勵既是以公共財挹注,運用公權力拆除亦是公共利益目的,因為在整個社區裡面,每一都更戶都只是部分「持分」而已,既然享受公共財的利益,當然也要為公共利益盡一份心力。

(5) 建蔽率與容積率難以兩全其美

都更過程有關「分配不均」問題層出不窮,以老舊公寓為例,正義國宅就面臨前段商業區、後面住宅區的分屋爭議,其間雖有部分大家認為一定可以充分配合都更的國有土地,惟截至目前為止,仍停留在協商階段,這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題,面臨前段商業區容積 630%,但後段住宅區僅 225%,其間差距高達 2.8 倍。

再以舊制建蔽率為例,假設基地面臨八米巷道,依當時法令規定係以巷道寬度 1.5 倍加六公尺,亦即 (8×1.5)+6=18 公尺高度計算,可以蓋六層樓,以住宅區建蔽率 60%,一百坪基地能夠蓋六十坪,六層樓總計 360 坪。

這就衍生出另一個問題,實施容積率之後,住三係以 225%計算容積,都更後可換得的面積與原建蔽率面積差距一.六倍,雖然舊制可以換得較多的面積,然不論是建蔽率或是容積率興建後皆不足以分回原有面積,此時都更戶不出錢也不見得可以分回原面積,導致諸多問題卡來卡去,終致停滯不前,因此,究竟要如何宣導新舊法令的差異,實仍有待後續宣導溝通。

(6) 土地使用分區,地價差異影響權值

對於土地持分的認知差距,常見過去土地持分未必依建物面積比例登記,也致使數十年後都市更新衍生無謂紛爭,過去登記較大的持分可以分回較多的建物面積,使得原相同居住面積,但最後分回較小面積的都更戶忿忿不平。

以正義國宅為例,前段商業區容積 630%,一坪地可以蓋 6.3 坪,不過面對後面巷道容積僅 225%部分,就衍生出另一個問題,同樣一塊基地,前段面臨商業區,後段則是住宅區,容積差異極大。

另外,五分埔都更案也有相同的情形,按照權利變換分回的面積不同,早期購買時價差不大,但現在估價前後權值卻差很大,此時,都更戶幾乎都會歸咎於法令太過複雜難懂,而不願意輕言簽立同意書,因此,如何摒除土地使用分區認知不足,必然也是需要大力宣導的一大議題。

(7) 土地持分不一,又夾雜公私有地 

早期房地價格較低,鮮少注意土地持分多寡,尤其好地段的合建個案,常會將就地主要求而將地下室規畫單獨一個出入口,並申請獨立門牌,導致十二層樓,各樓土地持分皆為十三分之一。如今面臨都更,建物拆除歸零,依照土地持分估價結果,方才恍然大悟。

除上述問題外,也有基地夾雜公有土地、私有土地及祭祀公業等,其中最難處理的首推祭祀公業與神明會資產,前者往往人數眾多甚至散居海外,後者財產價值暴增復又派系爭權奪利,整合備加困難,此一問題就應如何解套,亦是當前都更必須面對之一大課題。

(8) 違建拆除,虛應故事?

台北市政府最近規劃拆除違建的「208 頂樓專案」大限將到期,建管處表示,208 頂樓專案共 208 件違建戶,有 153 件陸續主動拆除,若屋主限期前不主動改善就強制拆除。

不過所謂強制拆除,是否如同去年僅是將原本六個房間的違建,縮減為兩間,就算主動改善,如此做法顯與一般認知差距太大,因此,今後政府務必言出必行,確實執行,倘若仍舊是換湯不換藥的沒有全部根除,難保日前八德路、中和及永和等頂樓違建失火情事再度發生。

而更重要的是,如何遏止新違建繼續冒出,因此,當前政府也應該認真思考,要如何針對違章建築徹底拆除,才能有助於都更之推動。

(9) 協議合建,簡便易行,稅負依舊未解

通常小面積基地,協議合建方式較容易推動,目前唯一差異在於未能與權利變換享有同樣稅負優惠,其實,就舊有建物更新角度,既然協議合建並未給予容積獎勵,為何吝於稅負優惠,唯一考量應是地方政府稅收。另外,就中南部老舊公寓、透天厝等都更案,相信以協議合建方式應該較容易推動,此就中南部龐大待推動之都更案量,實應認真列入考量為宜。

 (10) 多元都更─權利變換、協議合建、委建、長照兼而有之

這次都更修法,雖已給予協議合建較多的稅負優惠,惟美中不足的是未能與權利變換享有同等待遇。

多元都更可以讓更多力量同時為都更加把勁,因此,除委建之外,與長照結合,也是另一創新都更模式,2017 年新竹市就曾有一家生技公司與新竹縣政府合作開發之個案,可惜的是未完成簽約。此際正值房市景氣低迷,以長照中心結合醫療為主軸進行都更,應是相當符合當地需求,因此,推動都更不必畫地自限,上述因應人口老化之規劃構想,應可提供都更另一嶄新思考模式,相當值得推廣。

都更始終來自於人性,溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接橫向連結,實施者與都更戶之間,都應溝通、溝通再溝通,以期都更順利推動! 

 

 

出處 理財周刊 https://news.cnyes.com/news/id/4020113

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