undefined圖來自網路

 

自今年元旦起,雨遮屋簷全面不能登記、不得計價。國內雨遮、屋簷登記制度目前為「一國三制」,20115月以前的建物皆採取「可登記、可計價」;201151日到2017年之間取得建築執照的建物屬於「可登記、不計價」;201811日後取得建築執照的建物則是「不登記、不計價」。

新制上路後將如何影響房價?部分建商、代銷表示,雨遮屋簷取消登記和計價,對降低房價毫無幫助,不計價的成本還是會加入總價;甚至有代銷業者揚言:「100坪的房子,現在只有90坪可以銷售,單價勢必得上漲5%~1成。」,房仲認為對於總價影響不大,但換算下來,每坪單價就會上漲,考驗2018年後登記的新成屋。

建商表示,雨遮和屋簷占建物面積正常在5%以內,有些會設計到8%甚至1成,新制上路後,新照下的預售屋,房地總價沒有因此上漲的道理,但不排除少數建商,會藉機把每坪單價拉高,使房價變貴。

雨遮不計坪不計價新制正式上路,消費者擔憂,恐怕會有少數建商趁機灌水拉高單價。對此,台灣不動產消費者保護協會副理事長林煌欽呼籲,消費者應再三確認買賣契約內容所登記的坪數項目,扣除雨遮後推算出單價是否高於周邊建案行情,避免房價遭灌水。

事實上,目前已有不少銷售中建案,主打「雨遮不計價」,但是否真的不計價?林煌欽提醒消費者,須注意買賣契約內容是否有將雨遮面積計入權狀面積內,另外,也建議與建設公司或是銷售人員確認買賣總坪數是多少、總價是多少,換算出來的單價,對照實價登錄區域行情就可以得知是否被灌水房仲業者表示就算登記內容改變,總價的狀況仍不會改變,只是登記的內容物將會有所出入。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出,2018年以前申請建照的預售屋及2018年申請使照的建案仍可登記,而建案標榜「雨遮不計價」其實也算是一種促銷方式,但最終還是端看總價。

至於未來預售屋每坪開價是否會被刻意灌水?淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,雖然屋簷雨遮不計坪不計價看似對消費者有利、可少花錢買公設,但有些建商可能會把不計價的面積,轉移到主建物單價上,變成單價被提高、房價變貴,消費者未必有好處。對此,莊孟翰認為,「景氣好的時候才會灌水」,但目前房市受到景氣影響,房價仍呈下修格局, 買方貨比個十家,「就算建商灌水也一樣被買方殺價下來」

莊孟翰進一步說明,對照實價登錄行情,目前買房子的人殺價幅度超過2成,而賣方開價普遍高於市場行情一成,也就是說,中間差距的3成是交由市場機制,但現在房市是由買方主導,賣方市場早已沒有議價能力,建商倘若要灌水恐怕也是灌不來。

林煌欽則認為,以建商公司來說,由於雨遮已經不能登記,預估未來的建築設計也將不會出現大量的雨遮和屋簷,因此消費者購屋時就不會有這麼多虛坪,研判購入的總價也會慢慢降低,對於這項新制來說,是樂觀看待。

不論是高樓的雨遮或是一樓的屋簷以往都被列入房屋權狀,2018元旦後申請的建案,房屋的雨遮跟屋簷採不登記不計價,希望走向實坪制,但專家坦言即便不納入其中,房子總價不一定會比較便宜。

針對部份建商、代銷聲稱新制對降低房價毫無幫助,甚至不計價的成本會加入總價等說法,國泰建設協理林清樑表示,近年來新屋的雨遮屋簷占比已不到3~5%,硬說會造成每坪房價上漲,太誇張、也不可能。不過,房價也不會因此而下跌,因建築、土地總成本不變,房地總價也不會因而下跌。

昇陽建設總經理簡伯殷說,昇陽建設近5年所推出的產品,雨遮屋簷占總坪數比率都不到5%,新制上路衝擊並不大。至於永和重量級建商勝治機構一直以來雨遮都不計坪不計價,公設比也沒設計太高,新制上路不會有影響。

大華不動產估價師事務所所長張義權說,現在全球主要國家幾乎只銷售室內權狀實際面積,剩下台、港、大陸有銷售和登記公設,新制對多數大型正派建商影響不大。

不過,中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田認為,新制實施後,對已簽約、正在整合協商中的都更案來說,都得重新再來,影響很大,而未來課徵房屋稅的課稅基礎,即房屋面積,將因新制而降低課稅面積,影響政府稅收,最重要的是,在新舊制交替階段,如何辨別房價合理性,勢必造成消費者對於價格認知的混亂。

內政部地政司也提醒民眾,進行購買房屋時,應注意建物的登記面積資訊,並請不動產經紀業者提供不動產說明書,確認交易房屋的坪數項目等相關內容,以保障自身權益。

 

 

 

記者葉佳華/台北報導 https://house.ettoday.net/news/1084366

記者 畢倩涵  報導 https://news.tvbs.com.tw/life/845692

工商時報 蔡惠芳台北報導  http://www.chinatimes.com/newspapers/20180102000229-260202

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